+7 (812) 400-11-13
+7 921-982-55-92
+7 (812) 987-24-20

Начнем пожалуй, как обычно, с Закона. Если точнее, то с Кодекса. Если уж быть совсем точным – то с Гражданского кодекса. Ну а совсем по честному – со ст. 131. В соответствии с этой статьей, обязательной государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Для полноты картины раскроем сразу понятие «иные права в случаях предусмотренных настоящим Кодексом и иным законами». Законодатель оставил такую формулировку, что бы каждый раз, при необходимости, не менять эту статью, а просто дополнять права, требующие регистрации, нормативными актами. В частности в соответствии с Жилищным кодексом, гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Это право, конечно очень важно, но сейчас мы его рассматривать не будем (хотя если хотите, то я готов). Нам гораздо интереснее другие права, введенные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К таким правам относятся Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах, Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество, Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, Государственная регистрация ипотеки и еще много иных прав, относящихся непосредственно к гражданину, так и к юридическому лицу. Я думаю Вам не интересно знать о регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс? А регистрация права на гидротехнические сооружения расположенные на водные объекты? Ну вот и хорошо. А потому двигаемся дальше. Главный вывод к которому я вас подталкиваю – это то, что регистрировать свои права необходимо. Причем жизненно необходимо! В противном случае, даже если у Вас заключен письменный Договор, имеются расписки и целый квартал свидетелей, Вы не являетесь собственником недвижимого имущества. Статьи 219 и 223 Гражданского кодекса об этом так и говорят – право собственности на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации. То есть пока не зарегистрировали – не собственник. Это очень важно. Пока вы не собственник – собственник кто-то другой. И этот кто-то другой может сделать с вашей (по факту) вещью – все что захочет. Так как юридически эта вещь все еще принадлежит ему. Даже продать ее раз так пятнадцать. А вот уж кто первый добежит до окошка и сдаст документы на регистрацию – тот и победил. Я конечно утрирую что бы Вас напугать. Но смысл именно такой. Поэтому регистрируйте свои сделки НЕМЕДЛЕННО! В тот же день! Как бы лениво Вам не было.

Надеюсь мы с этим разобрались? Тогда вперед! Нас ждете еще много интересного!

Конечно, многие не понимают смысла в «этой ФРС». Многих бесит этот бюрократизм, требующий миллион бумажек, стояние в очередях и сосущий деньги за каждое усилие чиновника по поднятию-опусканию печати. Я эти чаяния разделяю и целиком поддерживаю. Несправедливости много. Но главная цель по обюрокрачиванию регистрации прав – это наша безопасность. Другой вопрос, что непонятны платежи за это. Мы все платим налоги, в том числе на недвижимость. Наша безопасность – основная обязанность государства. Почему мы должны дополнительно оплачивать это? Не понятны и очереди в пункты регистрации. Или большой документооборот, проходящий через граждан. Думаю, что бороться с этим можно. Можно же подать заявление на регистрацию с приложенным к нему договором. А остальное документы ведомства и отделы получают сами. Ведь ПИБ, паспортный стол, УФРС – это все государственные органы. Документооборот между ними может быть быстрый и надежный. Зачем таскать кучу бумажек с одного места в другое, если ПИБ может по запросу УФРС моментально отправить ему электронными средствами связи любую информацию? Это даже мне не понятно. Впрочем мы не об этом. Пока это время чудесное не наступило, все бумажки приходится получать самим.
Самый главный документ, который от Вас потребуют в окошке – это Договор. Ведь именно Договор является тем документом, который ДАЕТ ПРАВО. Именно он будет записан в графу в Свидетельстве о регистрации права собственности как ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА. Поэтому к составлению и заключению Договора отнеситесь очень серьезно. Поговорим о Договоре более подробно.

Договор. Обратимся опять же к Гражданскому кодексу. Куда уж без него. Статья 432 гласит, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В сделках купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями Договора являются: 1. Предмет договора. Предмет Договора – это товар, в отношении которого происходит сделка. Эта вещь должна быть строго определена и из содержания Договора должно быть понятно, какая именно вещь подлежит передачи. Если это квартира в уже готовом доме – то номер квартиры, дома, улицы, города – обязательны. Если объект недвижимости еще не имеет милицейского адреса (в строящемся доме) – то обязательно строительный адрес (строительные оси, временный номер и пр.) Метраж передаваемого объекта, количество комнат и другие индивидуальные признаки. Все эти данные берутся из соответствующих документов. Должны быть определены и права, которые передаются на эту вещь (Право собственности). Необходимо указать форму, в которой приобретается недвижимость – целиком или долями. Также важно сослаться на документы, на основании которых продавец распоряжается этим объектом (Договор приватизации, Свидетельство о праве собственности и прочие). 2. Цена Договора. Вот тут, как правило, появляется камень преткновения между покупателем и продавцом. В процентах 70 всех сделок с недвижимостью, стороны указывают не рыночную цену, а фиктивную. Продавец не хочет платить налог с проданной квартиры, поэтому настаивает на фиктивной цене. Это конечно очень опасно для Покупателя. Поскольку в случае судебного спора и отмены сделки, по Решению суда Продавец возвратит только деньги, указанные в Договоре. А Вы можете попасть на большую сумму. Я не агитирую Вас за то, что б указывать реальную цену. Это решение должны Вы принять сами. Но имейте ввиду – Решение это очень важное. И если уж вы идете на этот риск, так сделайте хотя бы его обоснованным и в стотысячный раз проверьте законность сделки. Важно прописать время и способ передачи денежных средств. Когда – до или после подписания Договора. Наличными или банковским переводом. Если наличными – то через банковскую ячейку или нет. Если безнал – то все его реквизиты. 3. Стороны Договора. Здесь речь идет о тех, кто продает и кто покупает объект недвижимости. Если собственников у квартиры 2, то оба должны быть продавцами. Если их пятнадцать человек – то все должны быть прописаны. То же самое и с покупателями. Если кто-то действует от имени заинтересованной стороны – то должны быть прописаны доверитель и доверенное лицо. А так же полномочия доверенного лица. Обратите внимание на Доверенность. Не лишним будет ее проверить у нотариуса, который ее выписал – не отозвана ли она. Должны быть все реквизиты сторон – паспортные данные, адрес проживания (регистрации, а не фактический), дата рождения. Вообще стороны договора должны быть индивидуально определены, что бы не возникало путаницы – тот ли Иванов Иван Иванович или это его полный теска. 4. Время и место заключения Договора. Достаточно указать город и дату. Но указать это обязательно. 5. Если существуют дополнительные условия – то обязательно пропишите их в Договоре. Сюда относится обязанность Продавца выписаться из помещения. Гарантия, что никто имеет прав на эту жилплощадь и внезапно не вернется из командировки или тюрьмы. Нюансов очень много. Чем больше Вы их предусмотрите – тем безопаснее для Вас.

Имейте ввиду. Если какого либо условия не будет предусмотрено в Договоре, то Государственный регистратор может отказать Вам в регистрации Договора и Вашего права собственности.
Еще необходимо поговорить о том, какой все же Договор лучше – нотариальный или в просто письменной форме. Разница между этими Договорами – не большая, но существенная. В соответствии с действующим законодательством, нотариальная форма договора не обязательна, обязательна письменная форма. Но заверять его у нотариуса можно по желанию. Что же дает нотариальное удостоверение сделки? В теории очень много. Нотариус удостоверит, что человек в момент заключения сделки был адекватен. Удостоверит, что именно этот человек заключает сделку, а не другой. Подготовит договор, который полностью соответствует требованиям законодательства. И возьмет за свои услуги 1% от стоимости объекта. Все эти условия конечно очень важны. Но так ли «очень»? Я сейчас Вам раскрою глаза и стану злейшим врагом нотариусов. Все это ерунда! Абсолютнейшая ерундистика! Нотариус не эксперт-нарколог и тем более не психиатр. Его удостоверение ничего не значит в суде. Если вдруг выяснится, что вы заключили Договор с психически нездоровым человеком, то будет совершенно не важно – удостоверен Договор нотариально или нет. Нотариус, как и любой человек, визуально не сможет определить подделаны правоустанавливающие документы или нет. И уж тем более не отличит мастерскую работу фальшивомонетчика и подделанный паспорт. Реально Вы платите огромные проценты только за то, что бы быть уверенными, что Договор точно зарегистрируют. Никакой дополнительной безопасности Вы не получаете. Давайте сравним. Минимальная стоимость квартиры в нашем городе – 2500 тысяч рублей. За свои услуги нотариус возьмет 25 тысяч рублей. Написать Договор самому не будет стоит ничего. Заключить же такой Договор у юриста (адвоката или юридической фирме) – не более 10 тысяч. Разница существенна. А если квартира покупается за большую сумму? Может быть целесообразнее эти деньги потратить на действительную безопасность? Проверить все документы, навести справки, получить бумажки, привлечь специалистов… Решать Вам, хотя мне кажется, что ответ очевиден.

Помимо Договора предоставляется еще целый пакет документов. Вторым по степени значимости я бы выделил Согласие супруга (супруги) на совершение сделки, либо заявление о том, что в браке не состоит. Такое согласие или заявление необходимо как от Покупателя, так и от Продавца (конечно если не оба супруга собственники – в этом случае они оба выступают как сторона в сделке). Такой документ должен быть нотариально заверенным. И я очень советую Вам – обязательно проверьте это обстоятельство. Если Продавец в разводе, то необходимо проверить сколько лет он в разводе и когда была приобретена им квартира. Если он продает квартиру приобретенную им в то время, когда он был в браке, то теоретически на нее может претендовать его бывшая супруга (супруг). Конечно если у них нет решения суда о разделе совместно нажитого имущества или с момента развода не прошло 3 года (срок исковой давности). В противном случае у Вас могут быть очень большие проблемы. Бавшая жена подает исковое заявление в суд, в соответствии с которым сделку можно признать не законной, так как при ее заключении были нарушены права третьей стороны.

Так же Продавец предоставляет документ о собственности. Мы его уже касались, когда говорили про Договор. Но Вы этот документ еще раз внимательно изучите – тот ли?
Свидетельство о государственной регистрации. Проверьте – когда оно было выдано и что послужило основанием регистрации права собственности.
Технический (Кадастровый) паспорт. Его Вы должны были увидеть еще до регистрации сделки. По техническому паспорту Вы должны были проверить – то ли помещение продается и соответствует ли оно тому, что прописано в документе. Перепланировка, снесенные стены, переставленные ванны и раковины – все это должно найти свое отражение в паспорте квартиры.
Форма по форме 9 о регистрации. Этот документ содержит сведения обо всех лицах, зарегистрированных в данной квартире. Самое лучшее, что бы к моменту регистрации сделки форма 9 была пуста, а все люди выписаны. Если же нет, то обратите внимание на то, кто там прописан (прописан, так как регистрация и советская прописка по сути ничем не отличаются, так что не будем лицемерить). Если там есть несовершеннолетние, то большая вероятность проблем с их выпиской. Да и не только. В ряде случаев, когда в помещении прописаны несовершеннолетние, Закон требует согласия на совершение сделки от органов соцзащиты (как правило мэрия или управа). По этой причине сделка так же может быть расторгнута. Так что обязательно будьте осторожны.

На этом в принципе все. Если что-то изменится в регистрации недвижимости, буду обязательно держать Вас в курсе.

Наследство через нотариуса
Адвокат Гафаров © 2010-2016
Наследство через суд
Санкт-Петербург,
ул. Рубинштейна, дом 34
Яндекс.Метрика